בדק בית בתל אביב

1.כללי

1. הדירה כוללת:

מבואה כניסה ,חדר רחצה כללית ,אזור שירות ,מסדרון ,חדר ילדים ,מטבח ,סלון ,חדר הורים.

2. לצורך הבדיקה עמדו לרשותי המכשירים הבאים: מד רטיבות, פלס דיגיטלי, מד–זווית דיגיטלי, מכשיר לייזר למדידה, גלאי ברזל וצנרת חשמל, מד הפרשי גבהים, מטר.

3. באופן כללי, חוות הדעת עוסקת בטיב ביצוע העבודות וזאת עפ“י השוואה למקורות המוזכרים למטה ומתרכזת בעיקר בהיבטים ההנדסיים. חוות דעת זו אינה מתייחסת להתאמות בין מצבו הפיסי של הנכס לבין הרישומים ברשויות השונות כגון עירייה, טאבו וכו‘ אלא אם צוינה אי התאמה באופן מפורש.

4. הבדיקה הנה בעיקרה ויזואלית, לגבי ליקויים שניתן לאתרם בשלב זה ומסתייעת במכשור לא–הרסני. יצוין כי ייתכנו ליקויים נסתרים שלא ניתן לאתרם כיום. בעתיד ייתכן ויתווספו ליקויים ו/או נזקים נוספים מעבר למפורט בחוות דעת זו. במקרה כזה, ייתכן וחוות הדעת תעודכן או שיתווסף נספח.

5. יתכנו ליקויים נסתרים מאחורי רהוט, חפצים ותמונות .

6. דווח כי המבנה הוא בן כ-60 שנה. המבנה ברמה תחזוקתית טובה.

7. אין בתוכנה של חוות דעת זו משום המלצה כלשהי לרכישת הנכס ו/או לביטול החלטת הרכישה.

8. בדיקת בדק בית זו מבוצעת ע“י מהנדס בניין. לבדיקות מעמיקות במערכת החשמל יש לפנות למהנדס חשמל. עקב בלאי או שימוש לא תקין, יתכנות קלות במערכת חשמל/מיזוג האוויר שלא ניתן לאתר בעת ביקורי. ליקויים אלו עלולים להופיע במהלך המגורים או בשימוש הממושך של מערכות שונות בנכס. יש לשקול אפשרות זאת לפני רכישת הנכס.

9. צנרת האינסטלציה נבדקת עפ“י מבחן התוצאה – נזילות שניתן לאתרן בשלב זה. במקרה וקיימת דירה מתחת לדירה הנבדקת מומלץ לבקר גם בה, לצורך בירור של חדירות מים אפשריות מהנכס הנבדק. כמו כן מומלץ לעגן בחוזה שהמוכר מצהיר שלא קיימות נזילות או בעיות איטום בדירה.

10. הבדיקה אינה כוללת את מערכת הגז. לבדיקה זו יש להזמין את ספקית הגז של הבניין.

11. זגוגיות בגובה של עד 1.05 מ‘ צריכות להיות מזגוגית מחוסמת כנדרש בתקן. זגוגיות ופרופילי אלומניום מעל 1.05 מ‘ צריכים לעמוד בדרישות ת“י 938, 1068 לפי סוגם. יש לקבל, עד כמה שניתן, אישור יצרן החלונות לעמידה בבדיקות מכון התקנים.

12. תופעות עיבוי (קונדנסציה) הנן קשות לאיתור מכיוון שניתן לבדקן רק עפ“י מבחן התוצאה (עובש ע“ג הקירות). במידה ובוצע ניקיון של סימני העובש טרם ביקורי לא ניתן יהיה לזהותם. לכן מומלץ לעגן בחוזה שהמוכר מצהיר שלא קיימות בעיות עובש בדירה.

13. הבדיקה אינה מתייחסת לשטחים משותפים של הבניין.

14. בתקופת הקיץ ייתכן כי לא יאובחנו חדירות רטיבות ויתגלו רק בתקופת החורף הבא.

2.הליקויים

להלן חוות דעתי הכוללת את ציון הליקויים בדירה, הפתרונות המוצעים לתיקונים ועלויותיהם:

1. רטיבות ואיטום

1. 1. חלון

דווח על חדירת רטיבות במוקדים הבאים:

חלון בסלון.

חלונות חדרים .

וזאת בניגוד לת“י 4068.1 (חלונות ותריסים מותקנים באתר: חלונות ותריסים מאלומיניום דצמבר 1998), סעיף 4.1, ציטוט:

ומנוגד לתקנות התכנון והבנייה סעיף 5.32, ציטוט:

קירותיו החיצוניים של בניין יתוכננו וייבנו באופן המונע חדירת מים ורטיבות לתוכו מבחוץ.

חדירת הרטיבות נובעת מחוסר באיטום בין מסגרת החלון לקיר וחללים לא מבוטנים מאחורי המסגרת.

בצורת עבודה נכונה מתבצע איטום (ע“י יריעות EPDM לדוגמא) על גבי קיר הבטון והמשקוף העיוור – וזאת לפני חיפוי האבן החיצוני בגליף החלון (גליף הוא הכינוי לצד הקיר שעליו מקובע החלון).

דוגמא לאיטום תקין:

דרוש:

1. פירוק החיפוי והמסגרות סביב החלון, מילוי חללים, אטימה ע“י יריעות EPDM עפ“י פרט מאושר של יועץ איטום וחיפוי מחדש.

1. אטימה מושלמת סביב אדני החלונות.

2. בגמר התיקון יש לבצע בדיקת המטרה על גבי החלונות.

3. בטיח שניזוק – הסרת שכבות הטיח וטיוח מחדש על פי ת“י 1920, חלק 2. צביעת הקירות שניזוקו בשלמותם למניעת הבדלי גוון וצבע.

עלות: 9,000 ₪

1. 1. מצע מתחת הריצוף

אחוז גבוה של רטיבות נמדד ברצפה חדר רחצה כללית ,גרם להתקלפות שליכט צבעוני בדופן אמבטיה.

ממצאים המעידים על רטיבות :

תכולת רטיבות במצע הריצוף הגורמת לנזקים שהובחנו הנה בהכרח גדולה באופן משמעותי על הנדרש בתקן.

עפ“י ת“י 1555 חלק 3 (2003) ,סעיף 2.1.4 לריצוף קרמיקה בבניינים :

אגרגאטים תכולת הרטיבות של חול לתשתית (אחוזים במשקל לפני השימוש) לא תהיה גדולה מ-6% בבדיקה מעבדה בייבוש בטמפרטורה גבוהה מ-105 מעלות צ‘. הערה: לעריכת הבדיקה לתכולת הרטיבות באתר אפשר להשתמש בשיטות אחרות, בתנאי שאפשר לקבל נתונים שקילים בבדיקה במעבדה.

לקבלת נתונים מדויקים יותר לרמה לחות של מצע יש לבצע בדיקה ע“י מעבדה מאושרת, לדוגמה של מכון התקנים .

כמו כן, הערה להלן ניתן לבדוק ולקבל נתונים שקילים גם בהתאם להגדרות בת“י 1629(1998) בדף 8 סעיף 2.2.2

בהערה (10) :

תכולת הרטיבות של חול שפיך קטנה מ– 6%

כלומר ,על החול להיות שפיך.

דרוש:

1.יש לבצע בדיקה מקיפה לאיתור הנזילה – כולל שימוש בציוד לבדיקה מסוג זה (מכשור אקוסטי לזיהוי נזילות ,בדיקת לחץ ,צילומי אינפרא – אדום וכו‘) .לאחר איתור הנזילה / בעיית איטום , יש לאטום כראוי ,ולבצע את התיקונים הדרושים .תיקון הנזילה יכלול ,במידת הצורך ,תיקון צנרת ,ריצוף, טיח וצבע.

יצוין כי במידה והדבר לא יתוקן לאלתר תתפשט הרטיבות מתחת לריצוף עד למצב בו יידרש להחליף את כל הריצוף באזור הנרחב . כמו כן תתרחב עליית מים קפילרית מעל פנלים ותיצור עובש .בנוסף ,המצע הרטוב פוגע באופן משמעותי בבידוד התרמי ברצפה וגורם להתקררות הביתבחורף.

2. החלפת הריצוף והמצע באזור הנ“ל.

הבהרה: התייבשות “טבעית ” דרך הפוגות והקירות תיקח זמן רב ותגרום להתפתחות נבקנים הגורמים לעובש בנוסף להתנפחויות בקירות וסימני תפרחת בלתי אסתטיים בריצוף.

3. טיח שניזוק –הסרת שכבות הטיח וטיוח מחדש על פי ת“י 1920 ,חלק 2 (מערכות טיח באתר אוקטובר 2002 ).וצביעת הקירות שניזקו בשלומותם למניעת הבדלי גוון וצבע.

עלות: 18,000 ₪

עלות במידה ותידרש החלפת הריצוף בכל הדירה : 50000₪

1. 3. רטיבות וחדירת מים מסביב לצינורות אינסטלציה וביוב .

עקב ביצוע עבודות אינסטלציה בחזית הבניין כולל קידוחים בחזית הבניין גרם לחדירת מים אל תוך הבניין בתקופת גשמים וחורף .

דרוש : לבטן סביב צינורות באופן מקצועי ולבצע איטום עם חומר איטום מתאים למניעת חדירת מים .

עלות: 5000 ₪

1. 4. מעקב

סימני רטיבות ישנים שכעת יבשים התגלו במקומות הבאים:

• סביב לחלון ויטרינה סלון.

• מסדקים בחדר הורים .

קיים חשש לרטיבות בתקופת החורף.

דרוש: ביצוע מעקב.

סה“כ העלות לפרק זה – 32000₪

1. טיח, שפכטל וצבע

1. 2. גמר לקוי

באזורים פזורים התגלה גמר לקוי המתבטא באופן כללי בריבוי חספוסים, תיקונים, גבשושים ועקמימות אלא אם מצוין אחרת.

להלן דוגמאות לליקוי:

• קו ניפגש בין תקרה וקירות לא ישר .

• גלים וגבשושים רבים בקירות של סלון ,פינת אוכל וחדרים .

• עיבוד סביב לדלתות פנים לא סטטי.

• סדקים בטיח סביב חלונות ובחדר וסלון.

• תיקוני שפכטל וצבע אחרי טיפול בבעיה רטיבות בבית.

• גלים וגבשושים מעל חיפוי קרמיקה בחדרי רטובים.

• סדקים בדירה ,חדר הורים קומה עליונה ,עקב תזיזות הבניין ,לפתוח את הסדק ולתקן.

• תיקוני שפכטל בחזיתות בוצע באופן לא מקצועי גרם להבדלי גוונים בחזיתות ,יש לתקן באופן מקצועי עד לקבל גוון אחיד בכל החזיתות.

• תיקון סדקים בחזיתות של בנייה ושליכט צבעוני בחזיתות הבניין באופן מקצועי עד קבלת גוון אחיד בכל החזיתות.

• צבע בתקרה חדר רחצה כללית מתקלף ,לצבוע מהחדש.

וזאת בניגוד לת“י 1920 חלק 2 (טיח: מערכת הטיח באתר אוקטובר 2002) סעיף 3.1 לפיו:

” המראה של מערכת הטיח גימור הטיח וגוונו יתאימו למוזמן. במערכת טיח המיועדת לגימור בשכבת צבע בלבד, לא יראו סדקים שעוביים גדול מ– 0.3 מ“מ.”

דרוש: הסרת שכבת הגמר, תיקונים בשכבה התחתונה, וטיוח חדש על פי ת“י 1920, (טיח: מערכות הטיח באתר אוקטובר 2002) חלק 2 והמפרט הכללי.

דרוש לפרק זה: בגמר התיקונים נדרשת צביעת החללים,בהם בוצעו תיקונים, בשלמותם למניעת הבדלי גוון.

סה“כ העלות לפרק זה (לכל הסעיפים הנ“ל)- 12500 ₪

4. ריצוף וחיפויים

   1. מרצפות פגומות– קרמיקה

סוג הריצוף: קרמיקה/פורצלאן.

התגלו פגמים באריחים המתבטאים בשברים בציפוי או בפאות ו/או סדקים אלא אם כן מצוין אחרת. להלן דוגמאות:

אריחי ריצוף פגומים במטבח וסלון.

חיתוך קרמיקה סביב לקופאות ביקורת לא מתאים.

על פי תקן ישראלי 314 (2004)– אריחי קרמיקה לחיפוי קירות וריצוף

נדרש כי אריחי קרמיקה יעמדו בין היתר בדרישות הבאות (הסעיפים הרלוונטיים):

מספר סידורי	טיפוס הפגם		הפגמים המותרים באריח אחד
			סוג א	סוג ב
				במנת אריחים מסוג א	במנת אריחים מסוג ב
1	שטח מקסימלי של שברים בפני האריח בפינות (ממ“ר)		2	5	12
2	שברים או שקערוריות (א) במקצועות, בצידם הנראה לעין בפני האריח (ב) (ג)		ברוחב 0.6 מ“מ, מקס‘ ובאורך כולל של 10% מקס‘ מהיקף האריח	ברוחב 1.5 מ“מ, מקס‘ ובאורך כולל של 10% מקס‘ מהיקף האריח
6	כתמים (א) (ז)		כתם אחד (ו), שקוטרו 0.6 מ“מ, מקס‘	3 כתמים (ו), שקוטר כל אחד מהם 0.8 מ“מ, מקס‘	2 כתמים (ו), שקוטר כל אחד מהם 2.0 מ“מ, מקס‘
7	נקבים(א) (ז)	בפני האריח	0	1 (ו), שקוטרו 0.8 מ“מ, מקס‘ (ח)
		במקצועות	2 (ו), שקוטר כל אחד מהם 0.6 מ“מ, מקס‘	3 (ו), שקוטר כל אחד מהם 0.8 מ“מ, מקס‘
11	גבשושיות (א)		2 (1), שקוטר כל אחת מהן 0.6 מ“מ, מקס‘	3(1), שקוטר כל אחת מהן 1.0 מ“מ, מקס‘	2(1), שקוטר כל אחת מהן 2.0 מ“מ, מקס‘
	סימני ליטוש הנראים לעין או הניתנים למישוש, או אזורים ללא ליטוש (ג)		0	0	מותרים
13	מספר מקסימלי של טיפוסי פגמים		2	4	4

סעיף 3.2 של התקן הנ“ל דורש כי:

1. 1. 1. 1. 1. 1. 1. לא יהיו באריח שום פגמים שאינם מהטיפוסים המתוארים בטבלה הנ“ל.

                  2. מספר הפגמים ומידותיהם לא יהיו גדולים מהנקוב בטבלה הנ“ל.

                  3. מספר טיפוסי הפגמים באריח אחד לא יהיה גדול מהנקוב בטבלה הנ“ל.

דרוש: מכיוון שלא סביר כי תימצא כמות מספקת של אריחים מאותה סדרת ייצור להחליף את המשטחים הנ“ל, נדרשת החלפת האריחים בכלל למניעת הבדלי גוון.

לחדש צבע בעצים של ריצוף.

עלות: 40,000 ₪

4. 2. אריחים חלולים –חיפוי וריצוף

אריחים חלולים

חדר שירות – בבדיקה בהקשה התגלו אריחים בעלי צליל חלול. הצליל החלול הובחן ביותר מ– 80% משטח האריח.

אריחים חלולים בחיפוי קירות.

אריחים בריצוף חלולים ,ריצוף בית בוצע בהדבקה באופן לא מקצועי.

עקב חוסר תקנה המדויקת בעניין זה החיפוי נבדק על ידי בדיקת הקשה על פי ת“י 1555.1 (חיפוים קראמיים לקירות חיצוניים):

דרוש: החלפת האריחים החלולים.

עלות: 5000 ₪

סה“כ העלות לפרק זה – 45,000 ₪

4. חלונות ותריסים

1. 5. תריס גלילה

מרווח פנימי

בחלקו הפנימי העליון של תריס הגלילה קיים מרווח בין הרפפות לבין ארגז התריס הגדול מ– 15 מ“מ המותרים. הליקוי התגלה בתריסים הבאים:

• תריס סלון: מרווח של 25 מ“מ.

• במקביל זוויתן בתחתית לויטרינה סלון מנותקת וחסרה , יש לספק ולהדביק.

הליקוי אסור עפ“י תקן ישראלי ת“י 1509 חלק 2, סעיף 3.6.1:

מבנה

יחידת הארגז מורכבת מארגז וממכסה.

מבנה יחידת הארגז יהיה כזה, שהמרווח A1 (ציורים א2, ב2) לא יהיה גדול מ-10 מ“מ, והמרווח A2 (ציור 2 א‘) לא יהיה גדול מ– 15 מ“מ. תכנון המכסה של יחידת הארגז יאפשר פתיחה נוחה שלו, לצורך תחזוקת החלקים הנמצאים בתוך הארגז.

להלן ציור א2:

דרוש: יש להתקין זוויתני אלומיניום המתאימים לתקן הנ“ל ,הרכבת מכסה ארגז תריס.

עלות: 1200 ₪

2. 5. שונות

הלבשות חלון בשירותים רחצה כללית וסלון בוצע עם חתיכות ובאופן לא מקצועי.

דרוש: לספק הלבשה מתאימה ולהרכיב.

עלות: 2000 ₪

יש לתקן אטמים ולהחליף אטמים ישנים.

עלות: 4500 ₪

סה“כ העלות לפרק זה– 7700₪

4. חשמל

דווח על מספר שקעים שאינם מתפקדים. לדוגמא: שקע במטבח, שקע בסלון.

חסר מכסה על אביזרי חשמל .

דרוש: הזמנת חשמלאי ולתקן.

עלות משוערת: 500 ₪

יש להתקין תלת – פאזי.

עלות: 3,000 ₪

סה“כ העלות לפרק זה– 3500 ₪

4. אינסטלציה

1. חיבורים של צינורות ביוב של חדרי רטובים בחזית הבנין בוצע באופן לא מקצועי ולא תקני.

עבודה אינסטלציה בוצע באופן לא תקני כתוצאה מכך גורם לסתימה.

דרוש: לתקן את העבודה אינסטלציה עבור ביוב וניקוז של חדרי רטובים בחזית הבניין.

עלות : 4000₪

סה“כ העלות לפרק זה– 4000 ₪

4. סדקים אלכסוניים ושקיעה של בניין.

באופן כללי קיימים סדקים סביב הבית בהיקף המבנה. חלקם מדורגים ומעידים על בעיית תזוזה דיפרנציאלית עקב שקיעה או תפיחה.

הובחנו סדקים במקומות הבאים:

• קיר חיצוני בחדר הורים.

• קיר חיצוני בסלון.

• חזיתות הבניין.

תקן 940.1 סעיף 2.3 מציג את הסיבות האפשריות לתזוזות במבנה:

סדקים יכולים להתפתח מהסיבות המנויות ברשימה המוצגת בתקן עקב תפיחת והצטמקות הקרקע, סעיף 2.6:

הנזקים שנגרמים במקרים אלו הנם:

א.     היווצרות סדקים (בעיקר אלכסוניים, מדורגים ועוברים).

ב.     פגיעה במערכת האיטום והחדרת רטיבות לתוך הבית דרך הסדקים העוברים.

ג.      פגיעה במערכת הטיח והתרחבות הסדקים עם הזמן.

ד.     פגיעה אסטטית.

ה.    ירידת ערך הבית.

דרוש:

1.     בדיקה סונית לעומק ורוחב הכלונסאות כולל גילוי ראש הכלונס. במידה והבדיקות יצביעו על כשל יידרש חיזוק יסודות.

2.     בדיקות קרקע.

3.     יש לבצע ניקוז לחצר וניקוז מתחת למבנה. ניקוז המבנה יבוצע בגרביטצייה או ע“י בור חלחול בעומק וקוטר המתאימים לסוג הקרקע.

4.     לבצע בדיקת עובי הכוורות שמתחת לבניין והשוואה לדרישות מהנדס הביסוס של הפרוייקט.

5.     לאור ריבוי הסדקים ופיזורם, תיקוני טיח מקומיים אינם מעשיים. דרושה הסרת טיח החוץ הקיים וטיוח מחודש עפ“י ת“י 1920 למניעת הבדלי גוון וצבע.

עלויות:

עלות לבדיקות בלבד: 10,000 ₪

עלות לחיזוק היסודות תיקבע לאחר תוצאות הבדיקה.

עלות לניקוז החצר ומתחת למבנה (בדרך כלל התופעה נגרמת עקב כשל בניקוז) – 20,000 ₪ 

עלות לגירוד הטיח הקיים (לאחר טיפול ומניעת תזוזות של המבנה)  וביצוע מחדש של טיח בפנים: 9,000 ₪ 

עלות לפירוק ותיקון שליכט צבעוני בחוץ (לאחר טיפול ומניעת תזוזת של המבנה):12,000 ₪ 

יובהר כי ללא תוכניות קונסטרוקציה וללא הבדיקות הנ“ל לא ניתן לחזות את אופי התיקון הנדרש וייתכן כי עלויות התיקון יעלו לאחר הבדיקות הנדרשות. 

סה“כ העלות לפרק זה– 51000 ₪

8.חריגות בניין.

1. מומלץ לבדוק את הנכס לחריגות בנייה ע“י שמאי מקרקעין. בוצעה 2 הרחבות במרפסות .

יש לבדוק שסגירת 2 מרפסות בסלון ושירותים רחצה כללית , האם בוצע לפי אישורים והיתרים מעירייה.

אם בוצע שינויים ללא היתרים יש להחזיר את המצב לקדמותו ,לא תמחרתי בשלב הזה את העלויות .

9. ניקיון

ניקיון בגמר עבודה

בגמר התיקונים הכלולים בדו“ח זה נדרש לבצע ניקיון כללי בדירה ולנקותה משאריות חומרי בנייה.

סה“כ העלות לפרק זה– 1000 ₪

3.

4.

5.ריכוז עלויות

סה“כ עלות העבודה על פי דו“ח זה:	156700	₪
עבודות בלתי צפויות (5%)	7835	₪
בקרה ופיקוח מקצועי (10%)	15670	₪
סה“כ	180205	₪
מע“מ 18.0%	32436.9	₪
סה“כ כולל מע“מ	212641.9	₪

הערות:

3. • 1. המחירים הינם העלויות הישירות של ביצוע עבודות התיקונים ואינם כוללים עלויות של עבודות נלוות, כגון פינוי המבנה בעת הביצוע (במידה ונדרש לעשות זאת).

3. • 2. עדכון המחירים נכון ליום עריכת חוות הדעת.

3. • 3. יש לקחת בחשבון כי יתכן פער גדול בתמחור בין קבלן לקבלן. המחירים שנקובים לעיל מבוססים ע“פ מחירונים מקובלים כגון “דקל” לבניה בהיקפים קטנים ועבודות שיפוצים. בנוסף, במהלך עבודות השיפוץ ייתכנו שינויים עקב אילוצים בלתי צפויים העלולים להשפיע על העלויות.

3. • 4. משך הזמן לביצוע התיקונים הינו כשבוע.

3. • 5. יתכן כי בעקבות בדיקות מעבדה מאושרת בנושא רטיבות מתחת לריצוף כמו בנושאים אחרים בהתאם לנסיבות, היקף עלויות התיקונים שיידרשו יגדל.

הנני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין אישי בנכס הנדון וכי הערכה זו נעשתה עפ“י מיטב ידיעתי, הבנתי, וניסיוני המקצועי.

זאת חוות דעתי.

09.09.2015

תאריך עריכת חוות הדעת