מה זה היטל השבחה ?

היטל השבחה הוא חיוב אשר מוטל על בעלי מקרקעין עקב אישור תוכנית, שימוש חורג או הקלה אשר גרמו לעליית שוויים של המקרקעין. ברוב המקרים סכום החיוב בהיטל השבחה הינו 50% מסכום ההשבחה, אך קיימים מקרים מסוימים בהם שיעור ההשבחה מופחת  או שקיים פטור מלא כפי שמפורט בהמשך מאמר זה.

חישוב ההשבחה מחושב למועד הקובע:

• במקרה של השבחה עקב אישור תכנית המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית שהוא 15 ימים מיום אישור התכנית.
• במקרה של השבחה עקב שימוש חורג המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום אישור השימוש החורג
• במקרה של השבחה עקב מתן הקלה המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום אישור ההקלה

למועד הקובע השפעה ישירה על גובה החיוב בהיטל השבחה.

תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975 אינן נכללות בחיוב היטל ההשבחה.

מתי חל החיוב בהיטל השבחה?

החיוב בהיטל השבחה חל בעת מימוש הזכויות בנכס, המימוש יכול להגיע באחת משתי הדרכים:

• קבלת היתר בניה בהתאם לתכנית החדשה / שימוש חורג או ההקלה
• בעת מכירת הזכויות במקרקעין

עד למימוש הזכויות יחושב החיוב של היטל ההשבחה על פי "הלכת פמיני" בשיטת המדרגות.

שיטת המדרגות בהיטל השבחה מתייחסת למקרים בהם אושרו מספר תכניות במקרקעין זו אחר זו. במצב זה, נעשה שימוש בשיטת המדרגות כדי לחשב את ההשבחה ההפרשית בין שוויים של המקרקעין לפני ואחרי אישור כל תכנית.

השיטה מחשבת את ההשבחה ההפרשית בין השוויים של המקרקע לפני ואחרי אישור התכנית האחרונה, וההיטל נקבע על פי המדרגות לאורך התקופות השונות.

שיטת המדרגות בהיטל השבחה מהווה כלי חשוב להבטחת יחסי הוגנות ושוויון בגביית ההיטל, ומבטיחה תשלום מוגן ומדויק של הההיטל השבחה בהתאם לעליית שווי הנכס לאורך התקופות.

על מי חל החיוב בהיטל השבחה ?

החיוב חל על מי שהיה בעל הזכויות במועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, יש לשים לב לכך כיוון שהיו תקדימים בעבר ותכנוני מס של בעלי זכויות שהיו בעלים ביום אישור התכנית אך לא היו הבעלי זכויות ביום תחילת התכנית שהוא בעצם המועד הקובע.

מי מטיל את החיוב בהיטל השבחה?

לפי הסעיף 42(א) לחוק התכנון והבניה, סכום ההיטל והשיעור המדויק שלו נקבעים על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. 

על פי חוק, הוועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה לבחינת הנכס ולהערכת השווי שלו. 

לאחר ביקורו של שמאי המקרקעין  תפרסם הועדה המקומית את לוח השומה, לוח השומה צריך להיות מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התכנית.

הוועדה המקומית רשאית לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס באמצעות מכירתו, רישומו בלשכת רישום המקרקעין, התחלת השימוש על פי התכנית או קבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית אחראית להודיע לחייבים בהיטל אם החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש.

בעל מקרקעין שקיבל הודעה על דחיית הערכת שיעור ההשבחה יכול לדרוש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאפשר לו לשלם מייד את ההיטל שחל עליו. הוועדה המקומית תערוך שומת השבחה לגבי אותם מקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה של בעל המקרקעין.

האם אפשר לערער על חיוב בהיטל השבחה?

בהחלט כן!

אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה או אם החייב מתנגד לקביעת היטל ההשבחה, יש לו את הזכות להגיש ערר לוועדת ערר לפיצויים תוך 45 יום מיום עריכת השומה. במקרה שלא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, החייב יכול להגיש ערעור בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה.

תהליך הגשת ערעור והשלכותיו עשויים להשפיע על מימוש הזכויות במקרקעין, במיוחד כאשר מדובר בהיתר בניה למגורים של החייב או של קרוביו. על פי הוראות החוק, הגשת הערעור אינה מעכבת את מתן ההיתר אם החייב נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת. זאת אומרת שאף אם החייב מתנגד לקביעת היטל ההשבחה והגיש ערעור, הוא עדיין יהיה מחויב לשלם את היטל ההשבחה שנקבע, אם הוא רוצה לקבל את ההיתר לבניית המגורים.

הערעור נערך בוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה. הוועדה יכולה לקבל את הערעור במלואו, בחלקו או לדחות אותו. כאשר הערעור נדחה , סכום היטל ההשבחה שנקבע על פי ההחלטה של הוועדה המקומית ישאר ללא שינוי. אם הערעור מתקבל במלואו, יינתן סכום היטל ההשבחה המתאים לחייב.

אזור השיפוט על הערעורים הקשורים להיטל ההשבחה הוא בית המשפט לעניינים מנהליים. החוק מקנה לשני הצדדים, הוועדה המקומית והחייב, את הזכות לערער על ההחלטה של בית המשפט במקרה שלא התייחס לקביעת ההיטל שנקבע. זאת אומרת שאם בית המשפט החליט באופן לגיטימי על גובה ההיטל ההשבחה, שני הצדדים רשאים לערער על ההחלטה במטרה לשפר את תוצאת הערעור.

סיכום:
תהליך הקביעה והערעור על היטל ההשבחה משתנה בהתאם לתקנות ולהוראות החוק המקומי. בידי הוועדה המקומית נמצאת הסמכות לקביעת היטל ההשבחה אך בידי בעל הזכויות האפשרות להגיש השגה על גובה התשלום או על עצם החיוב. 

באיזה מקרים קיים פטור מחיוב היטל השבחה?

שכונת שיקום – השבחה בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום 
אזור שיקום – השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק פינוי בינוי של אזורי שיקום.
מוסדות ציבוריים – השבחה בקרקע של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו 
זכאות סיוע – השבחה בקרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע, מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה ושטח הדירה תואם את תכנית הסיוע. בניית שטח הגדול מהשטח הנקוב בתכנית הסיוע תחויב בתשלום ההיטל בשיעור יחסי 
השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950 
נגישות – השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות. 
השבחה בקרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית 
השבחה בגין בניית מרחב מוגן 
בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. כל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה 
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלקו, עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בגלל מצבו החומרי 
חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38 יהיה ההיטל בשיעור של 5% מההשבחה 
השבחה בקרקע למגורים ביישוב או באזור ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה